Risk Tespitinin Yaptırılması

Risk Tespitinin Yaptırılması

Binaların kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilmesi için riskli alanda yer alması ya da bu alanda bulunmasa bile riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekiyor.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanların dönüştürülmesini ve riskli yapıların yeniden inşa edilmesini öngörüyor. Bu doğrultuda riskli alanda bulunan ya da riskli olarak belirlenen binaların tehdit unsuru oluşturmayacak şekilde sağlam ve güvenli binalara dönüştürülmesi amaçlanıyor.

Kat sahibi olunan binanın risk tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından uygun görülen lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yaptırılır. Bunun için yapılması gereken tek şey, tapu ve nüfus cüzdanı fotokopisiyle birlikte ilgili kuruluşa başvurmak. Ayrıca gerekli görülen hallerde Bakanlık ve İdare*, kat sahiplerinin iznini almaksızın da risk tespiti yaptırabilir. Lisanslı kuruluş listesine Bakanlık’ın ilgili sayfasından ulaşılabilir.

Yapılan inceleme neticesinde yapının risk taşıdığı tespit edilirse ilgili Müdürlük** durumu Tapu Müdürlüğü’ne bildirir. Risk bulunduğu bilgisi tapu kütüğüne işlenir ve hak sahiplerine tebligat yapılır.

Tüm hak sahipleri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde risk tespit kararına itirazda bulunabilir ve kararın teknik heyet tarafından tekrar değerlendirilmesini talep edebilir.


*İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki İlçe Belediyeleri
**Müdürlük: Olan illerde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü

2. Yıkım ve Sonrası İşlemler

Bina ile ilgili risk tespit edilirse yıkım kararı hak sahiplerine tebliğ edilir ve tebliğ tarihinden itibaren 60 günden az olmamak koşuluyla tahliye süresi başlar.

Bu süre zarfında hak sahipleri, üçte ikilik çoğunlukla yıkım kararı alarak işlemleri başlatabilir.

Yıkım kararıyla ilgili gerekli çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda, idari makamlar tarafından ek süre tanınır. Bu sürenin sonunda hâlâ bir neticeye varılamazsa yıkım, idari makamlar tarafından maliklerin onayı alınmaksızın gerçekleştirilir.

Hak sahipleriyle alınacak tahliye ve yıkım kararından sonra, binanın yeniden inşası için bir müteahhitle anlaşılması gerekir.

Bu anlaşma kat karşılığı ya da nakit ödeme şeklinde olabilir. Yeniden inşa kararı almak için hak sahiplerinin katılımıyla yapılacak toplantıda üçte ikilik çoğunluk yeterlidir.

Üçte ikilik çoğunluk sağlanarak karar alınması ve müteahhitle anlaşma yapılması durumunda yeniden inşa süreci başlar. Bununla birlikte, yeniden inşa kararına katılmayan hak sahiplerinin arsa payları, rayiç bedel üzerinden açık artırma yoluyla diğer hak sahiplerine satılabilir. Satış gerçekleşmezse Bakanlık, TOKİ ya da İdare* tarafından kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Bakanlık, tahliye sonrasında bina sakinlerinin barınma ihtiyacını bina teslim tarihine ya da İdare* tarafından tarafından belirlenecek tarihe kadar karşılar. Bunun mümkün olmadığı durumlardaysa kira yardımı yapılabilir.

Yapım bedelinin, inşaata başlandığı tarihte (kredi kullanımı ile ve/veya nakit ödeme ile) Garanti Bankası’ndaki müteahhit hesabında bulunması gerekmektedir. Bu nedenle kredi kullanacak bütün hak sahiplerinin kredi başvurularını bankamızdan yapması gerekecektir.

*İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyeler, bu sınırlar dışında İl Özel İdareleri, büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki İlçe Belediyeleri

3. Masraflar ve Devlet Desteği

Masraflar ve Devlet Desteği

Kentsel dönüşüm kapsamında İdare tarafından değişimi gerçekleştirilecek yapılarda mağduriyet veya haksız kazancın önüne geçebilmek adına eski binanın değerinin ve yeni binanın inşa bedelinin tespit edilmesi gerekecektir. Aradaki değer farkına göre İdare ve hak sahipleri arasında borçluluk durumu söz konusu olabilecektir. İnşaat maliyet bedeli belirlenirken aşağıdaki masraflar dikkate alınır:

  • Uygulama alanının ihale bedeli
  • Arsa edinim bedeli
  • Proje giderleri
  • Yıkım ve nakliye giderleri
  • Taşınmaz değerinin tespit masrafları
  • Zemin iyileştirme giderleri
  • Müşavirlik giderleri

Hak sahipleri, riskli yapı tespit ve yıkım masrafları için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurarak kredi alabilirler. İşlemlerin Bakanlık veya İdare* tarafından gerçekleştirilmesi durumunda, hak sahiplerinin arsa payları üzerine masraf tutarında ipotek tesis edilir ve hak sahipleri bilgilendirilir.

*İdare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediyeler, bu sınırlar dışında İl Özel İdareleri, büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki İlçe Belediyeleri

Kentsel dönüşüm kapsamında binasını yenileten ev sahibi ya da kiracılarına yeniden yapım süresince devlet tarafından geçici konut tahsis edilebilir. Bunun mümkün olmadığı durumlardaysa kira yardımı yapılabiliır. Kira yardım tutarları her yıl TÜFE oranında güncellenir. Kira yardımından yararlanılması durumunda faiz desteğinden yararlanılamayacaktır.

Bakanlık, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında evini yeniletenlere, bu kapsamda bankalardan 31.12.2016 tarihine kadar kullanacakları kredilerde, uygun bulması halinde konut için yıllık %4, işyeri için yıllık %3 oranında kredi faiz desteğinde bulunur. Bankalardan kredi uygunluğu alamayan hak sahiplerine, Bakanlık tarafından kredi verilmesi de mümkün olabilir. Faiz desteğinden yararlanılması durumunda kira yardımından yararlanılamayacaktır.

Garanti Bankası’na kredi başvurusunun yapılması

Garanti Bankası’na kredi başvurusunun yapılması

Garanti Bankası’nın yüksek hizmet kalitesinden geniş ürün yelpazesinden seçim yapmak ve Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında devlet tarafından sağlanan, konut için yıllık %4, işyeri için yıllık %3 oranında kredi faiz desteğinden yararlanmak son derece kolay.

Garanti Bankası’nda kentsel dönüşüm ile ilgili kredi başvurunuzun ilerleyebilmesi için, binanızın risk tespitinin yapılmış, yıkım işleminin gerçekleşmiş olması gerekir.

Bununla birlikte, sürecin hangi aşamasında olursanız olun, sizleri uzman kadromuzdan bilgi almanız için Garanti Bankası’na bekliyoruz.

T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İNDER, Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu ve Garanti Mortgage işbirliği ile oluşturulan Kentsel Dönüşüm Finansman Modelleri için tıklayın.

Konutun Yıkılıp Yeniden Yapılması Durumu

Kredi talebinizin değerlendirilebilmesi için öncelikle Garanti Bankası tarafından müteahhit firma incelemesi yapılır.

Müteahhit firmanın gerekli koşulları sağladığı belgelendikten sonra, kredi başvurunuz değerlendirmeye alınır.

Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında başvurduğunuz kredi Garanti Bankası tarafından onaylandığı takdirde, talebiniz Bakanlık ile paylaşılır.

Bakanlık’ın yapacağı inceleme sonucunda kredi talebiniz uygun bulunursa faiz desteğinden yararlanabilirsiniz.

Farklı Bir Konumda Ev Alınması Durumu

Yıkım kararı çıkmış olan taşınmazda ikamet eden 1 yıldan fazla kiracı iseniz ve başka bir konumdan beğendiğiniz %100 bitmiş taşınmazı kentsel dönüşüm kapsamında faiz desteğinden yararlanarak almak istiyorsanız bireysel konut veya işyeri başvurunuz Garanti Bankası tarafından değerlendirilir.

İlgili taşınmaza ekspertiz yaptırılır. Garanti Bankası tarafından onaylanan başvurunuz, banka tarafından sizden Bakanlığa iletilmek üzere talep edilen evraklar ile Bakanlığa faiz desteği talebiniz ile iletilir.

Bakanlıktan faiz desteği onay yazısı geldikten sonra krediniz kullandırılarak Garanti Bankası lehine 1. dereceden ipotek alınır.

Standart başvuru belgelerine ek olarak aşağıdaki belgeler talep edilir;

Konutu veya işyeri riskli olarak tespit edilen maliklerden;

  • Nüfus Cüzdanı
  • Tapu belgesi(Tapu, arsa tapusu ise bina bildirim formatında emlak vergisi beyannamesi de ibraz edilmelidir.)
  • Belediye itiraz yazısı evrakı
  • Riskli bina tespit raporu inceleme formu
  • Yeni adresini gösteren adrese dayalı nüfus kayıt örneği*
  • Riskli yapısını boşalttığına dair taahhütname
  • Müteahhit ile yapılan sözleşme
  • İlgili tapu müdürlüğünden alınacak tapu kaydı örneği

Riskli yapılarda kiracı olarak ikamet edenlerden;

  • Nüfus Cüzdanı
  • En az bir yıldır riskli binada ikamet ettiğini gösterir belge (Fatura, adrese dayalı nüfus kayıt örneği vs.)
  • Yeni adresini gösteren adrese dayalı nüfus kayıt örneği*
  • Riskli yapısını boşalttığına dair taahhütname
  • Belediye itiraz yazısı evrakı
  • İlgili tapu müdürlüğünden alınacak tapu kaydı örneği

Riskli yapılarda kiracı olarak işyeri işletenlerden;

  • Nüfus Cüzdanı
  • En az bir yıldır riskli binada işyerini işlettiğine gösterir vergi levhası
  • Adres değişikliğini gösteren güncel vergi levhası veya işyerini kapattığına dair meslek odasından alınacak yazı
  • Belediye itiraz yazısı evrakı
  • İlgili tapu müdürlüğünden alınacak tapu kaydı örneği

* İl/İlçe Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü’nden alınacaktır.

Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında sabit faizli ve aylık eşit taksitli olacak şekilde kredi kullandırımı yapılır. Bakanlık tarafından sağlanan faiz desteği maksimum 125.000 TL tutar için geçerli olacaktır.

Müteahhit firmayla yaptığınız anlaşma doğrultusunda belirlenecek kredi tutarınızı, için, aşağıda belirtilen oran ve vadelerde faiz desteği alabilirsiniz.

Faiz Desteği Bilgileri

Kredi Türü Faiz Desteği Oranı Azami Vade(Yıl)
Konut Yapım Kredisi %4 10
İşyeri Yapım Kredisi %3 7

Taksit tutarlarının eksiksiz ödenmesi durumunda, taksit ödemelerini takiben, Bakanlık tarafından belirlenen faiz desteğiniz, hesabınıza aktarılır.

Kentsel Dönüşüm kapsamında 1 müşteri her bir konut için 125.000 TL olmak üzere maksimum 625.000 TL’lik kısım için faiz desteğinden yararlanabilir.